中国房地产：9月追踪：表现分化，预计四季度新房市场仍低迷China
稻草财经 视角 · 独立逻辑线拆解
1. 月度销售：新房跌幅收窄、二手房加速的分化格局
事实：CREIS 65城新房备案销售9月同比-2%（8月-5%），33城二手房+9%（8月+2%）；Aggregate 123（十亿元？）… Top 100 (attributable) 170 … YTD 1,559
2. 房价：跌幅放缓但二手房挂牌价格降幅仍大
事实：NBS 70城新房价格同比-3.0%、环比-0.1%；冰山85城二手房挂牌价同比-8.3%
3. 二手房供给：新增挂牌意外反弹
事实：New secondary listings unexpectedly rose 11% m-m, the first increase since April
4. 库存与土地：去化月数上升、土拍因现房销售政策转冷
事实：CRIC primary inventory months increased to 31.9x in September in the 70 sample c；CREIS 300-city land sales fell 36% y-y in GFA and 20% y-y in value in September
5. 9月政策动态：需求端补贴与现房销售推进并行
事实：北京：全面加强预售管理…有序实施现房销售；全国：财政贴息…年化1个百分点、期限不超过5年
6. 投资观点与偏好标的
事实：We stay selective, favoring alpha plays…: CR Land (1109.HK), CR Mixc (1209.HK) a
核心逻辑
摩根士丹利认为9月销售和房价跌幅均略有改善，但二手房新增挂牌反弹与新房库存上升意味着供过于求压力仍在，四季度是近期政策销售响应的关键检验期。报告对纯开发商保持谨慎，预计股价波动维持高位，偏好有稳健商场租金收入且可信自救举措的个股：华润置地（1109.HK）、华润万象生活（1209.HK）和新城A/H（601155.SS/1030.HK）。
主要风险
- 四季度销售恢复不及预期：摩根士丹利预计四季度是销售对近期政策响应的关键检验，弱于预期的恢复可能拖累开发商股价；报告预计四季度新房市场仍低迷。
- 政策强化K形分化、开发商盈利中期承压：报告认为近期政策（现房销售细则、按揭贴息覆盖面窄）将强化新房与二手房之间的分化，中期内压制开发商的销售和盈利前景。
- 短期股价波动：报告预计纯开发商的近期股价波动将维持高位。
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报告综述
摩根士丹利（Stephen Cheung，CFA）于2026年10月21日发布中国房地产月度追踪报告，行业观点为In-Line（中性）。报告指出9月市场表现分化：CREIS 65城新房备案销售面积同比仅下降2%（8月为-5%），33城二手房备案销售同比上升9%（8月为+2%），年初至今分别为-12%和+3%；国家统计局70城新房价格同比下跌3.0%。但9月二手房新增挂牌意外环比上升11%，CRIC 70城新房库存去化月数升至31.9个月，300城土地出让按建面同比下降36%。报告认为近期政策将强化新房与二手房之间的K形分化，中期内压制开发商销售和盈利前景，预计四季度新房市场仍低迷，偏好具备稳健商场租金收入的个股。